Вопросы-Ответы

№1 Вопрос:

Как зарегистрировать право собственности на земельные участки, стоящие на кадастровом учете, адрес у которых сформирован до квартиры, сформированные под квартирами (не под ОКСом) в двухквартирных жилых домах (МКД); если при этом право собственности на квартиры принадлежит физическим лицам.

Ответ:

Основания для государственного кадастрового учета и государственной регистрации прав предусмотрены ст.14 Федерального закона от 13.07.2015 №218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости».

Возможно осуществить регистрацию права, в том числе на основании документов, подтверждающих предоставление земельного участка под квартиру.

Также, в соответствии с п. 4 ч. 1 ст. 36 Жилищного кодекса РФ, собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности общее имущество в многоквартирном доме, в том числе земельный участок, на котором расположен данный дом, с элементами озеленения и благоустройства, иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома и расположенные на указанном земельном участке объекты.

Согласно ч. 5 ст. 16 Федерального закона от 29 декабря 2004 г. № 189-ФЗ “О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации”, со дня проведения государственного кадастрового учета земельного участка, на котором расположены многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества, такой земельный участок переходит бесплатно в общую долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме.

Согласно ст. 37 Жилищного кодекса РФ, доля в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме собственника помещения в этом доме пропорциональна размеру общей площади указанного помещения.

При этом, п.3.1 ст.45, п.1 ст.46 Жилищного кодекса РФ установлено, что решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме, в том числе содержащие сведения о размерах принадлежащих им долей в праве общей собственности на общее имущество, собственниках помещений в многоквартирном доме, а также, о полномочиях представителя собственников оформляются протоколами в соответствии с требованиями, установленными Приказом Минстроя России от 28.01.2019 N 44/пр.

Таким образом, учитывая заявительный порядок осуществления государственной регистрации прав на объекты недвижимости, установленный ст.14 Федерального закона от 13.07.2015 №218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости», в случае, если земельный участок сформирован как общее имущество под многоквартирным домом в целом и осуществлен его государственный кадастровый учет, правообладатель квартиры в этом многоквартирном доме вправе обратиться в орган регистрации прав с заявлением установленной формы, о государственной регистрации права общей долевой собственности на объект недвижимости, составляющий общее имущество в многоквартирном доме в виде земельного участка, с приложением протокола собрания собственников помещений в многоквартирном доме, в случае, если размер доли определен решением общего собрания собственников многоквартирного дома.

№2 Вопрос:

Как зарегистрировать право муниципальной собственности на земельный участок, стоящий на кадастровом учете, расположенный под квартирой – если на квартиру зарегистрировано право муниципальной собственности.

Ответ:

Согласно абз. 3 ч.3 ст. 3.1 Федерального закона от 25.10.2001 №137-ФЗ (ред. от 31.07.2020) «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации – в целях разграничения государственной собственности на землю к собственности поселений, городских округов, муниципальных районов относятся:

земельные участки, предоставленные органам местного самоуправления соответствующих муниципальных образований, а также казенным предприятиям, муниципальным унитарным предприятиям или некоммерческим организациям, созданным указанными органами местного самоуправления.

В связи с вышесказанным, если указанные в вопросе земельные участки предоставлены органам местного самоуправления, муниципальным учреждениям (бюджетным, казенным, автономным), казенным предприятиям –  в постоянное (бессрочное) пользование на основании соответствующих распорядительных документов, при наличии оснований для такого предоставления, возможна регистрация права собственности муниципального образования, с приложением соответствующих документов в соответствии с положениями Главы 3 Федерального закона от 13.07.2015 №218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости».

№3 Вопрос:

Как поступать в случае выявления органами МСУ несоответствия назначения жилых домов, которые фактически являются МКД.

Ответ:

В данном случае органы МСУ могут направлять перечни таких объектов недвижимости, с приложением технической документации (при наличии) контактным лицам Управления Росреестра по ИО, указанным в направляемом ранее письме Управления №17-03796/21 от 12.02.2021, а также на сайте http://rosreestr38.ru/eir38/, во вкладке «Контакты» – для дальнейшего анализа и принятия соответствующих мер.

№4 Вопрос:

Как поступать в случае, когда в квартире фактически проживает одно лицо, а договор был заключен с иным гражданином, который фактически продал помещение первому лицу – без государственной регистрации сделки.

Ответ:

Заинтересованные лица могут обратиться в суд за признанием своего права собственности.

Либо, вне зависимости от даты заключения сделки, представить :

1) заявление правообладателя и документы на государственную регистрацию первичного права;

2) заявления всех сторон сделки о регистрации перехода права и документы, на основании которых возникают права по данной сделке;

– в рамках Главы 3 Федерального закона от 13.07.2015 №218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости».

№5 Вопрос:

Как поступать, если гражданин, проживающий в квартире по ордеру, не хочет ее приватизировать.

В частности, как действовать в ситуации, когда гражданин, отказывающийся регистрировать право собственности, проживает по ордеру в ветхом жилье, которое при этом не признано таковым, при том что оно значится в реестре муниципальной собственности, но орган МСУ – также по причине ветхости – не регистрирует свое право. Ввиду того, что всё же возможно, что в будущем произойдет снос и расселение ветхого жилья.

Ответ:

В данном случае, согласно пп. 3.6.2, 3.7 раздела 3 Рекомендаций для органов исполнительной власти субъектов РФ и МСУ по выявлению правообладателей ранее учтенных объектов недвижимости, размещенной на сайте http://rosreestr38.ru/eir38/, во вкладке «Наполнение ЕГРН» – уполномоченному органу рекомендуется подготовить заявление, документы, подтверждающие наличие права муниципальной собственности на объект недвижимости – для регистрации права муниципальной собственности и представить их в орган регистрации прав в установленном порядке, согласно Федерального закона от 13.07.2015 №218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости».

У гражданина в данном случае нет никаких обязанностей по заключению договора приватизации жилого помещения.

№6 Вопрос:

Органами МСУ выявлен МКД, в котором права на все помещения зарегистрированы.  Каковы их действия?

Ответ:

Согласно ч. 5 ст. 40 Федерального закона от 13.07.2015 №218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» – государственная регистрация права собственности на многоквартирный дом не осуществляется.

При этом, данную информацию органы МСУ могут сообщать контактным лицам Управления Росреестра по ИО, указанным в направляемом ранее письме Управления №17-03796/21 от 12.02.2021, а также на сайте http://rosreestr38.ru/eir38/, во вкладке «Контакты» – для дальнейшей работы по проверке привязки помещений к МКД.

№7 Вопрос:

Органами МСУ выявлены дубли МКД. Каковы их действия?

Ответ:

Сообщать контактным лицам Управления Росреестра по ИО, указанным в направляемом ранее письме Управления №17-03796/21 от 12.02.2021, а также на сайте http://rosreestr38.ru/eir38/, во вкладке «Контакты».

№8 Вопрос:

Органами МСУ выявлено, что объекты недвижимости, расположенные на земельном участке, фактически прекратили своё существование. Каковы их действия?

Ответ:

В соответствии со ст. 15 Федерального закона от 13.07.2015 №218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости»:

  • при наличии собственника: собственник здания, сооружения, объекта незавершенного строительства, единого недвижимого комплекса – подает заявление о прекращении права и снятии с кадастрового учета в связи с прекращением существования таких объектов недвижимости, права на которые зарегистрированы в ЕГРН (п.4 ч. 1 ст. 15) с приложением акта обследования (ст. 23 Федерального закона от 13.07.2015 №218-ФЗ);
  • при отсутствии собственника: собственник земельного участка, на котором были расположены прекратившие существование здание, сооружение, помещения или машино-места в них, объект незавершенного строительства, единый недвижимый комплекс – подает заявление о прекращении права и снятии с кадастрового учета в связи с прекращением существования таких объектов недвижимости, если собственник таких объектов недвижимости ликвидирован (в отношении юридического лица) или его правоспособность прекращена в связи со смертью и право на данный земельный участок не перешло по наследству к другим лицам в соответствии с завещанием или законом (в отношении физического лица) (п.4.1 ч. 1 ст. 15), либо орган государственной власти или орган местного самоуправления – при государственном кадастровом учете в связи с прекращением существования здания, сооружения, помещений или машино-мест в них, объекта незавершенного строительства, единого недвижимого комплекса и государственной регистрации прекращения зарегистрированных в Едином государственном реестре недвижимости прав на такие объекты недвижимости, если собственник таких объектов недвижимости и земельного участка, на котором они были расположены, ликвидирован (в отношении юридического лица) или правоспособность собственника таких объектов недвижимости и правообладателя земельного участка, на котором они были расположены, прекращена в связи со смертью и право на данный земельный участок не перешло по наследству к другим лицам в соответствии с завещанием или законом (в отношении физического лица) (п.4.2 ч. 1 ст. 15), с приложением акта обследования (ст. 23 Федерального закона от 13.07.2015 №218-ФЗ);

Также, 29.06.2021 г. вступает в силу Федеральный закон от 30.12.2020 №518-ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации», и согласно ч.8 ст. 5 данного закона – в случае, если собственника нет ни у объектов недвижимости, ни у земельного участка под ними, и эти объекты прекратили свое существование, уполномоченный орган обязан обратиться в орган регистрации прав с заявлением о снятии с государственного кадастрового учета такого объекта недвижимости. При этом подготовка и представление акта обследования более требоваться не будет, снятие такого объекта будет осуществляться на основании заявления уполномоченного органа с приложением акта осмотра такого объекта.

№9 Вопрос:

Какие права считаются ранее возникшими, учитывая положения части 2 статьи 32 Федерального закона от 21.07.1997 № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним»?

Ответ:

Согласно части 1 статьи 69.1 Федеральный закон от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» (далее – Закон № 218-ФЗ), в редакции Федерального закона от 30.12.2020 № 518-ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» (далее – Закон № 518-ФЗ), органы исполнительной власти субъектов Российской Федерации – городов федерального значения Москвы, Санкт-Петербурга и Севастополя, органы местного самоуправления проводят на территориях указанных субъектов Российской Федерации и соответствующих муниципальных образований мероприятия по выявлению правообладателей объектов недвижимости, которые в соответствии со статьей 69 Закона № 218-ФЗ считаются ранее учтенными объектами недвижимости или сведения о которых могут быть внесены в Единый государственный реестр недвижимости (далее – ЕГРН) по правилам, предусмотренным для внесения сведений о ранее учтенных объектах недвижимости, и мероприятия по обеспечению внесения в ЕГРН сведений о правообладателях ранее учтенных объектов недвижимости в случае, если правоустанавливающие документы на ранее учтенные объекты недвижимости или документы, удостоверяющие права на ранее учтенные объекты недвижимости, были оформлены до дня вступления в силу Федерального закона от 21.07.1997 № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (далее – Закон № 122-ФЗ) и права на такие объекты недвижимости, подтверждающиеся указанными документами, не зарегистрированы в ЕГРН.

Таким образом, в целях реализации положений Закона № 518-ФЗ выявлению подлежат правообладатели ранее учтенных объектов недвижимости в случае, если правоустанавливающие документы на ранее учтенные объекты недвижимости или документы, удостоверяющие права на ранее учтенные объекты недвижимости, были оформлены до дня вступления в силу Закона № 122-ФЗ (до 31.01.1998).

При этом относительно прав, которые считаются ранее возникшими, отмечаем следующее.

В соответствии с пунктами 1 и 2 статьи 33 Закона № 122-ФЗ с момента вступления его в силу и до создания системы учреждений юстиции по государственной регистрации прав на недвижимое имущество такая государственная регистрация проводилась органами, на которые она была возложена ранее.

Кроме того в силу пункта 9 статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001 № 137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации» признаются действительными и имеют равную юридическую силу с записями в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним выданные после введения в действие Закона № 122-ФЗ до начала выдачи свидетельств о государственной регистрации прав по форме, утвержденной постановлением Правительства Российской Федерации от 18 февраля 1998 г. № 219 «Об утверждении Правил ведения Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним», свидетельства о праве собственности на землю по форме, утвержденной Указом Президента Российской Федерации от 27 октября 1993 г. № 1767 «О регулировании земельных отношений и развитии аграрной реформы в России», а также государственные акты о праве пожизненного наследуемого владения земельными участками, праве постоянного (бессрочного) пользования земельными участками по формам, утвержденным постановлением Совета Министров РСФСР от 17 сентября 1991 г. № 493 «Об утверждении форм государственного акта на право собственности на землю, пожизненного наследуемого владения, бессрочного (постоянного) пользования землей», свидетельства о праве собственности на землю по форме, утвержденной постановлением Правительства Российской Федерации от 19 марта 1992 г. № 177 «Об утверждении форм свидетельства о праве собственности на землю, договора аренды земель сельскохозяйственного назначения и договора временного пользования землей сельскохозяйственного назначения».

Таким образом, по общему правилу ранее возникшими считаются права, возникшие до 31.01.1998, однако в случае если на территории отдельных субъектов Российской Федерации к 31.01.1998 не были созданы учреждения юстиции по регистрации прав, то ранее возникшими считаются также права, зарегистрированные уполномоченными органами до начала функционирования системы регистрации прав, введенной Законом № 122-ФЗ.

 

№10 Вопрос:

В законе отсутствует указание на «уровень компетенции уполномоченных органов» (администрации сельских поселений, городские администрации, районные администрации)

Ответ:

Законом № 518-ФЗ предусмотрено внесение изменений, в том числе в Федеральный закон от 06.10.2003 № 131-ФЗ «Об общих принципах организации местного самоуправления в Российской Федерации» (далее – Закон № 131-ФЗ) в котором раскрыта соответствующая компетенция органов местного самоуправления.

Рекомендуем руководствоваться положениями статьей 14, 16, 16.2 Закона № 131-ФЗ

11 Вопрос:

Будет ли вноситься в ЕГРН дата возникновения ранее возникшего права в соответствии с правоустанавливающим документом либо дата внесения записи в ЕГРН?

Ответ:

Согласно Порядку ведения ЕГРН, утвержденному приказом Росреестра от 11.03.2021 № П/0100 (далее –  Порядок), который в настоящее время проходит государственную регистрацию в Минюсте России, в ЕГРН вносятся следующие сведения:

В данном приказе предусматривается, что в кадастр недвижимости ЕГРН, в том числе включаются сведения о реквизитах документов, подтверждающих, что выявленное лицо является правообладателем:

– виде (наименовании) документа (например, свидетельство о праве собственности на землю):

– серии и номере (при наличии);

– дате выдачи (подписания);

– наименовании органа (организации), выдавшего (выдавшей) документ.

Внесение в ЕГРН даты возникновения ранее возникшего права в соответствии с правоустанавливающим документом Порядком не предусматривается.

№12 Вопрос:

Необходимо конкретизировать порядок осмотра зданий, сооружений, ОНС в ситуации, когда доступ к объекту не обеспечен или ограничен.

Необходимо конкретизировать порядок осмотра помещений, так как такой вид объекта недвижимости не предусмотрен статьей 69.1 Закона № 218-ФЗ.

Ответ:

Росреестром разработан проект приказа «Об установлении порядка проведения осмотра здания, сооружения или объекта незавершенного строительства при проведении мероприятий по выявлению правообладателей ранее учтенных объектов недвижимости, формы акта осмотра здания, сооружения или объекта незавершенного строительства» (проходит процедуру согласования).

Проектом приказа устанавливается следующее:

– осмотр здания, сооружения или объекта незавершенного строительства проводится комиссией, состоящей из не менее чем трех представителей уполномоченного органа;

– до проведения осмотра размещается уведомление о дате его проведения (на официальном сайте и информационных щитах);

– комиссия проводит визуальный осмотр объектов либо осмотр с использованием технических средств для дистанционного зондирования Земли (например, с применением беспилотных летательных аппаратов или иных подобных средств);

– в ходе проведения осмотра осуществляется фотофиксация объекта(ов) недвижимости с указанием места и даты съемки. Материалы фотофиксации прилагаются к акту осмотра;

– в акте осмотра отражается информация о том существуют или прекратили существование здания, сооружения или объекты незавершенного строительства.

Таким образом, целью проводимого осмотра является установление факта существования или прекращения существования здания, сооружения или объекта незавершенного строительства. Проведение такого осмотра в отношении помещений не предусмотрено Законом № 518-ФЗ и проектом приказа поскольку они являются частью зданий, сооружений (в случае прекращения существования здания и сооружения также прекращают существование и помещения, расположенные в них).

При этом в случаях, когда доступ к объектам недвижимости ограничен, могут быть использованы в том числе беспилотные летательные аппараты.

№13 Вопрос:

В каком объеме нотариус обязан представить по запросам уполномоченных органов сведения о наследниках?

Ответ:

В соответствии с положениями статьи 69.1 Закона № 218-ФЗ уполномоченные органы направляют запрос нотариусу по месту открытия наследства – в целях получения сведений о лицах, у которых возникли права на ранее учтенный объект недвижимости в результате наследования (при наличии информации о смерти правообладателя ранее учтенного объекта недвижимости).

В соответствии с частью 5 статьи 34.4 Основ законодательства Российской Федерации о нотариате, утвержденных Верховным Советом Российской Федерации 11.02.1993 № 4462-1 (далее – Основы), Федеральная нотариальная палата по запросу любого лица, сформированному на ее официальном сайте в информационно-телекоммуникационной сети «Интернет», содержащему фамилию, имя, отчество (при наличии), дату рождения и дату смерти наследодателя, обеспечивает с использованием информационно-телекоммуникационной сети «Интернет» ежедневно и круглосуточно представление сведений об открытии наследственного дела с указанием номера дела, фамилии, имени, отчества (при наличии) нотариуса, ведущего наследственное дело, наименования нотариального округа, в котором нотариус осуществляет нотариальную деятельность.

Законом № 518-ФЗ часть 4 статьи 5 Основ дополняется положениями о предоставлении сведений о наследниках, принявших наследство, в состав которого входит ранее учтенный объект недвижимости, по запросам органов исполнительной власти субъектов Российской Федерации – городов федерального значения Москвы, Санкт-Петербурга и Севастополя, органов местного самоуправления в связи с проведением в соответствии с Законом № 218-ФЗ мероприятий по выявлению правообладателей ранее учтенных объектов недвижимости. В данном запросе должны быть указаны номер наследственного дела и (или) фамилия, имя, отчество (при наличии) наследодателя, дата его смерти, место открытия наследства (последнее место жительства наследодателя), а также сведения о ранее учтенном объекте недвижимости.

Согласно статье 42 Основ условие для совершения нотариального действия является установление личности гражданина, которое должно производиться на основании паспорта или других документов, исключающих любые сомнения относительно личности указанных гражданина.

Принимая во внимание то, что для принятия решения о выявлении правообладателей также необходимо установление личности наследников лица, выявленного в качестве правообладателя ранее учтенного объекта недвижимости, полагаем, что в рамках взаимодействия нотариус должен предоставить сведения о лицах, унаследовавших права на объект недвижимости, в объеме, достаточном для их идентификации (полный объем персональных данных).

№14 Вопрос:

Распространяются ли требования Закона № 518-ФЗ на наследников, принявших наследство до вступления в силу закона или после вступления в силу закона?

Ответ:

Закон № 518-ФЗ не устанавливает ограничение по срокам возникновения прав у наследников на ранее учтенный объект недвижимости.

В связи с этим положения Закона № 518-ФЗ распространяются как на наследников, принявших наследство до вступления в силу Закона № 518-ФЗ, так и после вступления в силу закона.

№15 Вопрос:

Обязан ли нотариус предоставить информацию о наследниках в случаях, если информация о том, что объект недвижимости является ранее учтенным либо составляет наследственную массу, не подтверждается материалами наследственного дела?

Ответ:

Если сведения о ранее учтенном объекте, указанном в запросе уполномоченного органа, не совпадают со сведениями об объекте, включенном в наследственную массу, в указанном случае информация предоставляться не должна.

№16 Вопрос:

Возможно ли в случае получения уполномоченным органом документов, предусмотренных частями 16 и 17 статьи 69.1 Закона № 218-ФЗ, на бумажном носителе, при подаче их в орган регистрации прав в электронном виде удостоверить квалифицированной электронной подписью уполномоченного органа?

Ответ:

Полагаем возможным заверение прилагаемых документов УКЭП уполномоченного органа (в случае получения их в бумажном виде).

№17 Вопрос:

На стадии подготовки проекта решения получение согласия на обработку персональных данных не представляется возможным, возник вопрос о правомерности использования персональных данных

Ответ:

При работе с персональными данными необходимо соблюдать ограничения на их передачу лицам, не упомянутым в Законе № 518-ФЗ в качестве возможного источника данных.

№18 Вопрос:

При предоставлении лицом после публикации правоустанавливающего документа органу власти субъекта Российской Федерации или органу местного самоуправления всегда ли орган должен осуществлять действия в соответствии со статьей 69.1 Закона № 218-ФЗ или может обратиться с заявлением о государственной регистрации лица в порядке статьи 19 Закона № 218-ФЗ?

Ответ:

Полномочия органов государственной власти и органов местного самоуправления на представление заявлений от имени правообладателей о государственной регистрации прав в целях реализации Закона № 518-ФЗ в порядке, установленном статьей 19 Закона № 218-ФЗ, не предусмотрены.

№19 Вопрос:

Как следует из содержания части 8 статьи 69 Закона № 218-ФЗ, непредставление правообладателем объекта недвижимости одновременно с заявлением о внесении сведений о ранее учтенном объекте недвижимости заявления о государственной регистрации прав не является основанием для принятия решения об отказе во внесении в Единый государственный реестр недвижимости сведений о ранее учтенных объектах недвижимости и (или) сведений о выявленных правообладателях таких объектов недвижимости, предусмотренных пунктом 25 части 5 статьи 8 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ “О государственной регистрации недвижимости”, несмотря на то, что в соответствии с изменениями, вносимыми в часть 3 статьи 69 Федерального закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ “О государственной регистрации недвижимости”, является обязательным.

Учитывая вышеизложенное, полагаем целесообразным дополнить перечень оснований для принятия решения об отказе во внесении в Единый государственный реестр недвижимости сведений о ранее учтенных объектах недвижимости и (или) сведений о выявленных правообладателях таких объектов недвижимости, предусмотренных пунктом 25 части 5 статьи 8 Федерального закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ “О государственной регистрации недвижимости”, включив в него также такое основание как непредставление правообладателем объекта недвижимости одновременно с заявлением о внесении сведений о ранее учтенном объекте недвижимости заявления о государственной регистрации прав.

Ответ:

В случае, если заявление о внесении сведений о ранее учтенном объекте недвижимости представлено правообладателем объекта недвижимости с нарушением положений части 3 статьи 69 Закона

№ 518-ФЗ, такое заявление не подлежит рассмотрению органом регистрации прав. В адрес заявителя на основании части 3 статьи 69 Закона № 518-ФЗ должен быть направлен ответ о возможности рассмотрения заявления о внесении сведений о ранее учтенном объекте недвижимости в случае одновременного представления заявления о государственной регистрации права на такой объект недвижимости.

О необходимости подготовки и представления второго заявления о государственной регистрации права необходимо проинформировать как население региона, так и многофункциональные центры предоставления государственных или муниципальных услуг, осуществляющие прием заявлений.

№20 Вопрос:

Законом № 518-ФЗ не предусмотрено направление уполномоченным органом заявления о внесении в ЕГРН сведений в случае, если кадастр недвижимости содержит неполные сведения о правообладателе объекта недвижимости

Ответ:

В соответствии с частью 6 статьи 69.1 Закона № 218-ФЗ после проведения мероприятий, предусмотренных частями 1 – 4 указанной статьи, уполномоченные органы подготавливают проект решения о выявлении правообладателя ранее учтенного объекта недвижимости (далее – проект решения), в котором в том числе указываются:

в отношении выявленного правообладателя ранее учтенного объекта недвижимости, являющегося физическим лицом: фамилия, имя, отчество (при наличии), дата и место рождения, вид и реквизиты документов, удостоверяющих личность, страховой номер индивидуального лицевого счета в системе обязательного пенсионного страхования, адрес регистрации по месту жительства и (или) по месту пребывания;

в отношении выявленного правообладателя ранее учтенного объекта недвижимости, являющегося юридическим лицом: полное наименование юридического лица, идентификационный номер налогоплательщика, основной государственный регистрационный номер.

В связи с подачей уполномоченным органом заявления, предусмотренного пунктом 1 части 14 статьи 69.1 Закона № 218-ФЗ полагаем возможным внесение изменений в ЕГРН в части отражения данных о правообладателе.

№21 Вопрос:

В результате осмотра здания или сооружения может быть выявлена проведенная реконструкция здания (сооружения) при отсутствии документов, подтверждающих соблюдение разрешительного порядка реконструкции объектов, возможно ли дополнительно рассмотреть вопрос о внесении в кадастр недвижимости сведений о проведенной реконструкции?

Ответ:

Статьей 69.1 Закона № 218-ФЗ предусмотрено проведение осмотра здания, сооружения, объекта незавершенного строительства исключительно на предмет установления факта существования этого объекта капитального строительства. Определение характеристик объекта капитального строительства, а также сравнение их с характеристиками, сведения о которых содержатся в ЕГРН с целью выявления произведенной реконструкции не относится к предмету осмотра.

Таким образом, проведение осмотра указанных объектов капитального строительства в рамках реализации положений Закона № 518-ФЗ не предусматривает внесение в ЕГРН «сведений о проведенной реконструкции».

Вместе с тем полагаем, что сведения, выявленные уполномоченными органами в ходе такого осмотра, могут быть в последующем использованы в целях принятия решения о проведении мероприятий по государственному строительному надзору.

№22 Вопрос:

В ЕГРН содержатся записи о земельных участках, государственный кадастровый учет которых осуществлен на основании заявлений органов местного самоуправления, органов государственной власти в целях последующего предоставления заинтересованным лицам, но по каким-либо причинам распоряжение земельными участками осуществлено не было, права на участки не зарегистрированы, потенциальные правообладатели отсутствуют, т.е. данные участки не реализованы и возможно не будут реализованы.

В соответствии с ч. 15 ст. 41 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» (далее – Закон № 218-ФЗ) если в течение пяти лет со дня государственного кадастрового учета земельного участка, указанного в части 14 настоящей статьи не осуществлена государственная регистрация права собственности Российской Федерации, права собственности субъекта Российской Федерации, права муниципальной собственности, права частной собственности, постоянного (бессрочного) пользования, безвозмездного пользования, аренды, доверительного управления, орган регистрации прав снимает такой земельный участок с государственного кадастрового учета.

Предлагаем дополнить ст.41 Закона № 218-ФЗ нормой о возможности снятия с кадастрового учета участков по заявлению органа государственной власти или местного самоуправления, уполномоченных на предоставление земельных участков, в случае отсутствия зарегистрированных прав, обременений прав на него

Ответ:

Предложение не может быть поддержано, поскольку в случае возникновения спора по вопросу предоставления земельного участка, у лиц, заинтересованных в приобретении таких земельных участков, должны быть определенные гарантии для разрешения этого спора в том числе в судебном порядке. В случае реализации предлагаемых изменений заинтересованные лица будут лишены таких гарантий.

Также обращаем внимание, что проектом федерального закона № 962484-7 «О внесении изменений в Федеральный закон «О государственной регистрации недвижимости» и иные законодательные акты Российской Федерации в сфере государственного кадастрового учета и государственной регистрации прав» (далее – законопроект) (принят Государственной Думой в I чтении) предусмотрено внесение изменений в статью 41 Закона № 518-ФЗ, согласно которым земельные участки, которые образованы путем перераспределения земель или земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, и земельного участка, находящегося в частной собственности, на основании решения органа государственной власти или органа местного самоуправления об утверждении схемы расположения земельного участка или согласия органа государственной власти или органа местного самоуправления на заключение соглашения о перераспределении земельных участков в соответствии с утвержденным проектом межевания территории и права на которые не зарегистрированы в Едином государственном реестре недвижимости, снимаются с государственного кадастрового учета:

1) по истечении трех лет со дня осуществления их государственного кадастрового учета по решению государственного регистратора прав;

2) до истечения трех лет со дня осуществления их государственного кадастрового учета по заявлению лица, на основании заявления которого государственный кадастровый учет таких земельных участков был осуществлен, либо по заявлению любого лица на основании решения суда.

№23 Вопрос:

 В рамках реализации Дорожной карты остро встал вопрос в отношении земельных участков, где правообладатели умерли, а наследники не желают вступать в наследство (проблема характерна для отдаленных населенных пунктов, бедных слоев населения).

В соответствии с пунктами 1, 3 статьи 1151 Гражданского кодекса Российской Федерации в случае, если отсутствуют наследники как по закону, так и по завещанию, либо никто из наследников не имеет права наследовать или все наследники отстранены от наследования, либо никто из наследников не принял наследства, либо все наследники отказались от наследства и при этом никто из них не указал, что отказывается в пользу другого наследника, имущество умершего считается выморочным. Порядок наследования и учета выморочного имущества, переходящего в порядке наследования по закону в собственность Российской Федерации, а также порядок передачи его в собственность субъектов Российской Федерации или в собственность муниципальных образований определяется законом.

До настоящего времени указанный закон не принят, что влечет необходимость принятия выморочного наследства в судебном порядке, что является трудозатратным.  Считаем необходимым определение указанного порядка, предусматривающего упрощенную процедуру для вступления публичных образований в наследство.

Ответ:

Данный вопрос относится к компетенции Минюста России.

№24 Вопрос:

 Кто может являться указанными в ч. 3 ст. 69.1 Закона № 218-ФЗ иными лицами, права и законные интересы которых могут быть затронуты в связи с выявлением правообладателей ранее учтенных объектов недвижимости.

Ответ:

Закон № 518-ФЗ не ограничивает перечень лиц, которые вправе представить сведения (документы) о подлежащих выявлению правообладателях ранее учтенных объектов недвижимости. Такими лицами могут быть любые заинтересованные лица (например, лица, которые приобрели соответствующий объект недвижимости).

№25 Вопрос:

Какие действия следует предпринимать при отсутствии в органах местного самоуправления информации о правообладателях ранее учтенных объектах недвижимости (отсутствие похозяйственных книг или информации в них)?

Действия при отсутствии наследников у умерших правообладателях ранее учтенных объектов недвижимости?

Какие действия следует предпринимать при получении противоречивой информации о правообладателях по результатам запросов?

 Ответ:

Согласно Закону № 518-ФЗ проект решения о выявлении правообладателя ранее учтенного объекта недвижимости не подготавливается в случае, если ответы на запросы, указанные в части 4 статьи 69.1 Закона № 218-ФЗ, содержат противоречивую информацию о правообладателе ранее учтенного объекта недвижимости либо если ранее учтенным объектом недвижимости является здание, сооружение или объект незавершенного строительства, прекратившие свое существование.

В указанном случае рекомендуется руководствоваться нормами статей 225, 1151 Гражданского кодекса Российской Федерации.

№26 Вопрос:

Входят ли органы власти всех субъектов Российской Федерации в перечень уполномоченных органов, наделенных полномочиями по выявлению правообладателей?  Исходя из части 1 статьи 69.1 Закона № 218-Фз к уполномоченным органам отнесены: органы исполнительной власти субъектов Российской Федерации – городов федерального значения Москвы, Санкт-Петербурга и Севастополя, органы местного самоуправления

Ответ:

Закон № 518-ФЗ допускает участие в рассматриваемых правоотношениях органов власти субъектов Российской Федерации исключительно городов федерального значения.

Вместе с тем, в соответствии с частью 1 статьи 6 Закона № 518-ФЗ полномочия органов местного самоуправления, предусмотренные статьей 69.1 Закона № 218-ФЗ, могут быть перераспределены между ними и органами государственной власти субъектов Российской Федерации в порядке, предусмотренном частью 1.2 статьи 17 Закона № 131-ФЗ.

 №27 Вопрос:

На территории Ольхонского района в настоящий момент отменен генеральный план Хужирского МО по решению суда, но сведения о границах населенных пунктов п.Хужир и д.Халгай были внесены на момент действия генерального плана и на сегодня имеются границы таких населенных пунктов в ЕГРН. После утверждения нового генерального плана, каким образом будут вноситься сведения в ЕГРН границ перечисленных населенных пунктов, если уже имеются сведения иаких границ?

Ответ:

В соответствии с частью 1 статьи 32 Федерального закона от 13 июля 2015 г. N 218-ФЗ “О государственной регистрации недвижимости” (далее – Закон о регистрации) органы государственной власти и органы местного самоуправления обязаны направлять в орган регистрации прав документы (содержащиеся в них сведения) для внесения сведений в ЕГРН в случае принятия ими решений (актов), в том числе, об установлении или изменении границ населенного пункта.

Частью 1 статьи 32 Градостроительного кодекса Российской Федерации (далее – ГрК) установлено, что правила землепользования и застройки утверждаются представительным органом местного самоуправления.

Согласно частям 1, 2 статьи 24 ГрК генеральный план поселения, генеральный план городского округа, в том числе внесение изменений в такие планы, утверждаются соответственно представительным органом местного самоуправления поселения, представительным органом местного самоуправления городского округа.

Согласно пунктам 6, 7, 34 Правил предоставления документов, направляемых или предоставляемых в соответствии с частями 1, 3 – 13, 15 статьи 32 Закона о регистрации в федеральный орган исполнительной власти (его территориальные органы), уполномоченный Правительством Российской Федерации на осуществление государственного кадастрового учета, государственной регистрации прав, ведение Единого государственного реестра недвижимости и предоставление сведений, содержащихся в Едином государственном реестре недвижимости, утвержденных постановлением Правительства Российской Федерации от 31 декабря 2015 г. N 1532 (далее – Правила), в том числе, в случае установления или изменения границ населенного пункта орган местного самоуправления направляют в орган регистрации прав документ, воспроизводящий сведения, содержащиеся в правовом акте, которым установлены или изменены границы населенных пунктов.

Документы, предоставляемые в орган регистрации прав в электронном виде, должны быть защищены от доступа лиц, не участвующих в их подготовке, обработке и получении, а также заверены усиленной квалифицированной электронной подписью подготовившего и направившего их органа.

Таким образом, обязанность по направлению в орган регистрации прав документов (содержащихся в них сведений) для внесения сведений в ЕГРН, предусмотренная ст. 32 Закона о регистрации, возложена на органы принимающие решения (орган местного самоуправления, принявший решение (акт) об утверждении генерального плана поселения, городского округа). Соответствующие документы, воспроизводящие сведения, содержащиеся в таком правовом акте, должны быть заверены усиленной квалифицированной электронной подписью представительного органа местного самоуправления, принявшего соответствующее решение (акт).

№28 Вопрос:

На территорию Ольхонского района свои ограничения накладывают: Центральная экологическая зона Байкальской природной территории, Объект всемирного наследия Юнеско оз.Байкал и Прибайкальский национальный парк. В связи с данными ограничениями на территории района не действует упрощенный порядок оформления прав на объекты недвижимости в соответствии с Федеральным законом №93-ФЗ от 30.06.2006г. Росреестр отказывает в регистрации права собственности на такие объекты недвижимости. В связи с этим, у администрации района отсутствует целесообразность внесения таких сведений    в ЕГРН, а также в проведении комплексных кадастровых работ по ним.

 

Ответ:

Утверждение о том, что Управление Росреестра по Иркутской области отказывает в регистрации права собственности на объекты недвижимости, расположенные на территории Ольхонского района, и в связи с чем, не действует упрощенный порядок оформления прав на объекты недвижимости, предусмотренный Федеральным законом №93-ФЗ от 30.06.2006г., является преждевременным и необоснованным.

Государственными регистраторами Управления принимаются положительные решения по результатам правовой экспертизы документов, представленных на государственную регистрацию права на объекты недвижимости, расположенные в границах Прибайкальского национального парка, в следующих случаях:

  1. Осуществление регистрации постоянного бессрочного пользования, договора аренды, заключенного с Территориальным управлением Росимущества (ч.6 ст.95 Земельного кодекса РФ);
  2. Регистрация возникшего и ранее возникшего права собственности;
  3. Регистрация ранее возникшего права общей долевой собственности на долю из земель сельскохозяйственного назначения;
  4. Регистрация прав на земельные участки, выделенные из бывших колхозов (совхозов);
  5. Регистрация прав на земельные участки, занимаемые МКД;
  6. Регистрация на основании судебных актов о признании права собственности;
  7. Регистрация перехода права собственности;
  8. Регистрация прав на ОКСы, законченные строительством до 1995г.(включительно), т.е. до вступления в силу Федерального закона №33-ФЗ от 14.03.1995г. «Об особо охраняемых природных территориях», при наличии зарегистрированного права на земельный участок.
  9. Регистрация прав на ОКСы, законченные строительством после 1995г., осуществляется после направления запросов в части разрешительной документации (уведомлений в соответствии со ст.51.1 ГрК РФ), информации об обеспечении возведенным объектам функционирования национального парка или расположенных в его границах населенных пунктов.

Обращаем Ваше внимание, что при обращении заявителя за государственной регистрацией права собственности на земельный участок на основании выписки из похозяйственной книги государственными регистраторами прав принимаются решения об отказе в государственной регистрации права собственности, поскольку выписки из похозяйственных книг не подтверждают наличие уже возникших прав на земельный участок.

Если объекты недвижимости не расположены в границах Прибайкальского национального парка, но расположены в границах Центральной экологической зоны Байкальской природной территории (далее- ЦЭЗ БПТ), то принимаются положительные решения по результатам правовой экспертизы документов в случаях, указанных выше в п.п. 2-7, а также в следующих случаях:

  1. Предоставление земельных участков в аренду (цель аренды не должна противоречить требованиям Постановления Правительства РФ №2399 от 31.12.2020), постоянное бессрочное пользование органами местного самоуправления;
  2. Регистрация прав на земельные участки, предоставленные уполномоченными органами до вступления в силу ЗК РФ (30.10.2001);
  3. Регистрация прав на ОКСы, законченные строительством до 1999г. (включительно), т.е. до вступления в силу Федерального закона №94-ФЗ от 01.05.1999г. «Об охране озера Байкал», при наличии зарегистрированного права на земельный участок.
  4. Регистрация прав на ОКСы в границах существующих СНТ И ДНТ, законченные строительством до 01.03.2019 (то есть в границах ДНТ и СНТ, у которых имеется возникшее вещное право или зарегистрированный договор аренды на земельный участок).
  5. Регистрация прав на ОКСы при наличии выданного разрешения на строительство и/или разрешение на ввод объекта в эксплуатацию либо при соблюдении уведомительного порядка.

Дополнительно, обращаем ваше внимание, что в ЦЭЗ БПТ запрещена регистрация прав на ОКСЫ, возведенные после 1999, при отсутствии положительного заключения экологической экспертизы проектной документации.